- Подробности
- Категория: Оценка собственности
При оценке всех видов имущества или собственности используются определенные принципы. Существует четыре основные группы принципов оценки:
1. Принципы, основанные на представлениях покупателя-инвестора
а) Принцип полезности. Полезность – способность актива удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течении данного периода. П. для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности актива приносить доход его потенциальному владельцу
б) Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Данный принцип лежит в основе затратного, доходного и рыночного подходов к оценке.
в) Принцип предвидения (ожидания) основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.
2. Принципы, связанные с производством
а) Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.
б) Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.
3. Принципы, связанные с рыночной средой
а) Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Стоимость объекта создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка.
б) Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
в) Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.
г) Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки. Стоимость объекта недвижимости никогда не остается постоянной.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Этот принцип является универсальным и связывает между собой все остальные принципы, лежащие в основе оценочной деятельности.